Úvod
Máte-li zájem o zajímavou nemovitost a jsou na ní dluhy, jděte do toho s opatrností a s profesionály pro realitní trh, právo a finanční trh.
Dostali jste se do svízelné situace, nemáte na splátky a banka se již s Vámi nechce bavit, potom můžete jen doufat, že přijde kupující, který je ochoten s Vámi jednat, nebo číst dál.
Proč k takové situaci dojde?
Zabředli bychom do psychologie, lidského soužití, osobního života, priorit, rodiny, podnikání a plno dalších aspektů, kterých je nepočítaně. Každý žijeme svůj život a občas se lidé propadnou na dno a nemůžou se ze dna dostat nahoru.
Slovo „diverzifikace“, by se mělo učit už na základních školách, nebo od rodičů. Každý chce nějak žít, a většinou nevědomky se dostane do problému, který se může, ale i nemusí podařit vyřešit.
Jaký je správný postup?
Většina dotazů zní stejně. Je napřed přepis na nového vlastníka se stávajícím dluhem, po přepisu vyplacení dluhu, pak kvitance a odstranění zástavy, anebo souběžně přepis na nového vlastníka a v průběhu přepisu vyplacení dluhu? Jaká mohou být rizika?
Ať už jsou závazky prodávající strany jakékoliv, vždy je potřeba oddělit takové závazky od těch, které nastanou na straně kupující po přepisu nemovitosti a nechat jejich povinnost splacení na straně prodávající.
Optimální je zakomponovat závazky prodávající strany do kupní smlouvy mezi závazky, které budou splaceny přímo z advokátní úschovy před vyplacením zbytku kupní ceny prodávajícímu, aby nedošlo k případnému nesplacení a tím odkoupení nemovitosti s dluhem.
Když řešíte kupní smlouvu společně s bankami, právníci si s tímto „špekem“ poradí hravě, aby nedošlo k pochybení. Jestli to řešíte samostatně, pohybujete se na tenkém ledě.
Jak postupovat při vyplacení hypotéky prodávajícího?
Jako první vytáhněte si kompletní informace ze strany prodávající, které se týkají závazků vůči bankám, a jiným subjektům včetně aktuálního LV. Popřípadě hrozící, nebo aktuální insolvence. Existují registry, kde se dají informace vyžádat, popřípadě jinak získat. Ale ne všechny takové informace jsou volně dostupné, proto je potřeba počítat s dalším rizikem.
Až máte přehled závazků hotový, musí si prodávající vyhledat, nebo vyžádat smlouvy a komunikovat s jednotlivými subjekty, popřípadě předat část jednání specialistům, kteří pomohou s formulací další komunikace.
Dál je potřeba se svobodně rozhodnout, a vybrat si tu nejjednodušší cestu.
Vyplacení hypotéky u bankovního poskytovatele se stejnou zástavou.
Tato možnost je možná, pokud na nemovitosti nejsou další pohledávky kromě hypotéky a majiteli nehrozí insolvence, popřípadě by se insolvence vyplatila na základě kupní smlouvy. Dále na straně kupující nesmí být u stejného bankovního poskytovatele stopstav na úvěrový rámec. A nakonec musí hodnota nemovitosti být dostačující na splacení závazků prodávajícího, které by kupujícímu v případě nesplacení hrozily.
Vyplacení hypotéky u bankovního poskytovatele pomocí další zástavy.
V takovém případě postupuje kupující samostatně, vybere si banku dle doporučení specialisty, nebo jiných preferencí, a zažádá o úvěrový rámec. Do kupní smlouvy se zakomponují závazky prodávající strany a před uvolněním kupní ceny prodávajícímu se splatí věřitelům.
Závěr
Co více dodat? Mohl bych psát různé zkušenosti, kam se lidé dokáží dostat, ale to by bylo na další týden textu. Proto předcházejte jakýmkoliv maličkostem, které se v budoucnu mohou projevit jinak než očekáváte, poučte se z chyb druhých a hlavně, obracejte se na specialisty, kteří mají zkušenosti a dokáží Vám poradit, jak takovým situacím předcházet, nebo naopak využít možností ve prospěch kupující strany.
